按揭貸款房產檔案管理論文

  按揭貸款房產檔案是指個人在購房過程中由金融部門發放個人住房抵押貸款,在辦理和管理貸款業務中形成的具有保存價值的專業材料,是房產抵押貸款業務活動的真實記錄,是進行貸款管理,財務分析及資產管理的原始憑證和重要參考依據,是產權業務管理部門在產權監理過程中的重要文件。

  隨著住房制度改革的深化,人民群眾購房和改善居住條件的要求不斷提高,房產按揭貸款機制的形成對房地產發展起著重要的推動作用。據有關部門統計,目前福州市購買商品房的客戶中,有的人是通過按揭貸款取得的,近年來,我館每年都要接收按揭貸款房產檔案萬卷。由于按揭貸款房產檔案是按揭購房的真實記錄、原始憑證,在維護抵押權人和抵押人的合法權益中有著不可替代的作用,因此按揭貸款房產檔案在處理貸款的糾紛、防范“假按揭*貸款和加強房地產金融管理中,發揮越來越重要的作用。

  一、按揭貸款房產檔案是解決按揭貸款糾紛必不可少的憑證

  在房地產市場中,開發商或個人欠債不還,畜意出售抵押物,惡意逃債等現象時有發生,要解決此類問題,需要依法辦事、需要司法部門的支持。按揭貸款房產檔案是按揭購房的最原始記錄,真實地反映著按揭購房的過程以及按揭購房雙方的權和責,是處理按揭貸款糾紛必不可少的憑證。近年來我們依靠按揭貸款房產檔案就解決了許多按揭貸款糾紛,如福州某樓盤的開發商向工商銀行申請在建工程抵押,同時又將房子出售,購房者以按揭的方式購買,向建設銀行申請貸款,開發商收到房款卻不向工商銀行申請解押,這樣一套房子就成了兩個銀行的抵押物。后來工商銀行在向開發商追討貸款時,才發現房子已被售完,訴至法院,請求司法協助,由于有完整的按揭貸款房產檔案,因此順利打贏官司,追回貸款。目前,我國按揭購房方面的法律法規還不健全,在管理方面也缺乏經驗,各方當事人在操作中出現一些不規范的行為,從而導致房地產按揭糾紛的發生。如鄭某以按揭貸款的方式購買金山小區的一套房子,后來無力償還按揭貸款而違約,抵押權人銀行與其協議以抵押物折價所得價款償還貸款,協議不成。最后銀行向人民法院提起訴訟,要求抵押人償還按揭貸款。為取得真實憑據,法院派人到我館取證,我館出示該案貸款房產檔案證明了當時抵押情況。法院據此判決拍賣鄭某的房子,以拍賣款償還銀行欠款,抵押權人的合法權益得到保護。

  二、按揭貸款房產檔案能有效防范“假按揭”現象的出現

  房地產按揭貸款中的“假按揭”現象屢見不鮮,有的房地產企業為了套取銀行資金,有的為了造成房屋緊俏熱賣的假象,以抬高房價,往往采用“假按揭”的手段。常見的是房地產開發企業虛擬若干購房人,并以這些購房人的名義與其簽訂虛假的購房合同,再以這些虛擬的購房人申請按揭貸款,以達套取銀行資金的目的。有的開發商在通過虛擬購房人取得銀行貸款后,直至房屋賣給真實的購房人取得資金后才償還銀行的貸款,有些開發企業因無法將房屋賣出就攜款潛逃。“假按揭”侵占了銀行資金,形成了不良資產,危害了信貸資金的安全。之所以會有“假按揭%出現,重要的原因就是沒有嚴格的按揭貸款房產檔案制度,因此產權監理部門要積極做好產權備案登記工作,凡辦理按揭貸款購房的,應認真審查購房合同書,審核購房人的身份證明證件,及時將產權備案檔案歸檔。對房屋的銷售情況了如指掌,“假按揭”也就無機可乘了。

  三、按揭貸款房產檔案能有效地防范房地產金融風險

  一般地說,房地產金融業是安全性較高的信貸業務。但目前我國市場的競爭體制不夠規范,房地產市場發育還不完善,房地產市場的變化也難以把握,銀行的信貸風險約束機制和風險防范機制還不夠完善,個人信用體系尚未建立健全等等,這些都可能產生房地產金融風險。為防范房地產金融風險,我們通過按揭貸款房產檔案信息的提取與整合,分析房地產供需整體走勢和產業結構變化,為管理和決策部門提供科學的信息,以利于他們調控市場、監測房地產交易情況、防范風險。

  通過房地產按揭貸款檔案分析房地產交易情況,監測商品房價格的增長趨勢,分析房價增長與需求增長是否成正比,如出現房價不斷攀長,就要預防房地產泡沫經濟。

  通過按揭貸款檔案(在建工程檔案)對房地產投資的分析,監測其投資與收益的幅度是否正常,如出現地價飛漲,增幅過高過大,就需采取調控措施通過按揭貸款檔案從房地產項目貸款增長率,按揭利率方面的分析,監測房地產經濟活動是否正常等。

  四、加強按揭貸款房產檔案的管理是當務之急

  按揭貸款房產檔案是改革開放環境下的新工作,是社會主義市場經濟下的新產物。房地產檔案工作者對這項工作研究還不深、經驗也不多,而且目前還存在人員偏少、專業化水平不高等問題,同時隨著檔案信息化管理步伐的加快,按揭貸款房產檔案的管理必須從根本上加強、從觀念上突破、從技術上提高、從服務上拓展。

  從根本上加強,就是加強房地產檔案內部的管理和內部運行機制的完善。由于按揭貸款房產檔案的重要性和唯一性,所以要在源頭上保證按揭貸款房產檔案材料的完整與齊全,要把按揭貸款房產檔案工作列入重中之重,明確程序和要求,建立健全按揭貸款房產檔案管理的規章制度。人員素質的提高也是根本之一,檔案工作人員是連接檔案與檔案利用者的紐帶和橋梁,他們的素質直接關系到檔案的利用以及檔案館在公眾心目中的形象。新的任務要求他們不斷調整自己的知識結構,學習新知識,掌握新技術特別是信息技術,以及熟悉按揭貸款房產檔案業務和相關的法律知識。

  從觀念上突破,就是用市場經濟規律來對待按揭貸款房產檔案工作,嚴格把好按揭貸款房產檔案關。按揭貸款房產檔案管理不能就管理而管理,在強調自主創新的年代,管理方法方式上要不斷創新。按揭貸款房產檔案工作要主動融入市場經濟,除了正常的嚴格按照工作流程操作,嚴把資料審核關,資料記載清楚,借據要素齊全,印章簽字完備等要求外,還要研究逐步與國際規范接軌有關事項,為房地產業的發展提供有力的保障。

  從技術上提高,就是適應檔案工作信息化的要求,建立按揭貸款房產檔案現代化管理的環境和技術支撐。數字檔案館的建設,己經進入快車道,按揭貸款房產檔案不能等其他檔案管理數字化后才進行,必須與數字化建設同步。當前按揭貸款房產檔案數字化建設考慮的重點,一是系統軟硬件平臺的建設。對前期的網絡設施、數字檔案數據的輸入輸出方式、設備選型、存儲備份、安全策略,以及管理系統軟件等,作統一、全面的規劃設計。二是按揭貸款房產檔案數字化處理,要進行全文掃描、建立卷內目錄、案卷目錄的檢索數據庫。在此基礎上建立文件和產權信息’形成信息全面、查找快速、準確的按揭貸款房地產檔案信息檢索系統。三是做好應用系統軟件的開發,包括信息采集、管理、利用、服務、維護等系統的建立。

  從服務上拓展,就是按揭貸款房產檔案工作要注重應用效果,拓展利用空間。檔案的開發利用是檔案管理的應有之義,在“購房熱)、“按揭熱)的今天,按揭貸款房產檔案的開發利用,更是檔案事業發展的推進器。服務的拓展要緊扣利用的信息化手段,全方位延伸服務觸角,把部門、單位、企業、個人有機地融入按揭貸款房產檔案管理服務之中。要堅持檔案工作與貸款工作同步管理,按揭貸款房產檔案的收集、整理、歸檔與按揭貸款的立項、發放、回收同步進行;理順各業務環節之間的關系,確保按揭貸款房產檔案的齊全與安全。積極推進房地產檔案信息資源的二次開發,建立多種形式的按揭貸款房產檔案信息資源體系。依據檔案信息,多做專題研究和編研工作,采取多種形式發布檔案信息,利用網上多媒體系統,實現網上視頻點播,讓更多的用戶了解按揭貸款房產檔案,提高檔案的利用價值。

  個人住房按揭貸款制度對深化住房制度改革,加快城鎮住房建設,解決城鎮居民的住房問題,改善居住條件,提高住房消費起到了巨大的推動作用。只有高度重視對個人住房按揭貸款的風險管理,建立健全按揭貸款房產檔案,確保其完整與安全,才能發揮按揭貸款房產檔案的應有作用。

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