地產商業建筑空間規劃要素的整合論文

建筑畢業論文 時間:2019-01-07 我要投稿

  [摘要] 本文通過針對地產商業空間規劃設計的現狀問題,分析商場空間設計如何有機結合業態需求特征,深入研究前后期經營策略,提高空間的規劃效率,更加專業化發展。

  [關鍵詞] 地產商業 商業建筑 營銷

  一、商業地產建筑空間規劃的問題

  隨著市場經濟的發展,以及城市化進程的加快,商業地產已經成為當今中國的熱點地產。然而,由于一方面,政府長期以來把重點放在住宅地產的開發,另一方面,商業地產的發展歷史較短,人們對它的認識還不夠深刻。雖然目前商業地產開發形勢火熱,但是實際上面臨著很多的問題,更多的是專業化不夠、整個商業地產運作的各個流程、各個專業的整體缺乏協調所造成,導致了開發項目流產,或者舉步維艱。很多項目在做這個項目之前,根據市場的定位,在做什么樣的商業建筑產品還不清楚的情況下,就貿然地去做建筑設計。往往這種設計只能是設計師的一個想法的體現,而不是一個市場的真實需求。市場需求就來自多方面,即建筑產品要滿足消費者的需要。有的到商業階段,商戶要入住了,才發現這個商業空間是不可用的,或者是由于有很多缺陷,引進的這些商戶進不來。如住宅小區因為商業用房的滯銷而影響了住宅產品的銷售,當初被開發商視為賣點的商鋪已名不符實,甚至成為累贅,開發產不得不重新市場定位。加上已經建成商業用房和建筑設計等方面的原因,商鋪成了開發商握不住、拋不開的“燙手山芋”。一些區域就出現過“有房無市場或有市無場”的窘況,甚至很多大型商業地產,由于缺少知名品牌的加盟,項目缺少統一管理和科學配置,加之非住宅項目的銷售周期越來越長,往往出現租不理想、經營不景氣的窘狀,一些商業用房甚至長期無人問津。

  二、重視商業地產的規律性特征

  商業地產的開發設計同住宅項目的開發設計有本質的區別。住宅商品房的購買者是大眾消費者,居住的功能相對簡單,人們對居住建筑都有廣泛的了解,發展商可以根據自己對市場需求的調查與判斷,自行確定所要開發產品的市場定位,如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有明確的要求,目標界定相對明確,而大規模商業地產的開發設計與此完全不同。首先是業態和功能的復雜。大型商業中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設施,各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當復雜。在滿足上述功能要求的前提下,如何滿足未來大量商家的需求,特別是可視性和可達性,以獲得最大的商業利益,進而為發展商獲得最大的出租和出售回報,是規劃設計至關重要的問題。這實際上已不是傳統的建筑工作范疇了,但這正是優秀的專業化的商業建筑設計師為發展商提供的專業服務。在大型商業的平面設計中,各部分功能都有嚴格的要求,如主力連鎖超市每個品牌對建筑的面積柱網、層高、滾梯的位置等都有不同的要求,大型娛樂設施的功能布局、內部人流路線更有嚴格的要求。而如何將大量商鋪區平面靈活組織,化整為零利用于出售;同時又可化零為整,利于整體出租和管理,也是需要解決的問題。因此,開發商能否根據自己的土地、項目、區位資源定位對項目量身訂做很關鍵.后期營運不好,不僅商業虧損停業,還能使整個項目的其他物業隨之貶值;運營得好,則能在盈利的同時帶旺人氣,促成周邊物業環境升值。

  其次,必須重視立地條件特征分析是我們需要重視的關鍵的一個問題。比如在項目里面把一個大賣場作為它的主力店放到里面去。在這之前,首先應該去考慮現有的商業或者流通業的大環境條件之下,大賣場是一種什么形式出現在人們面前的?所鎖定的目標消費群體具有什么樣的特征,它的店鋪特征和這個設施特征又怎么樣?目標客戶群又是什么樣的群體,它所做的設計又是什么樣的特征?這些都是在規劃建筑過程中需要考慮的問題。作為開發商如何推出實現土地價值最大化、符合自身商業模式并實現差異化定位的商業地產項目便成為重要課題。尤其是大型商業地產項目,僅商業規劃階段就包括商業定位設計、商業建筑方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策劃設計等諸多環節,可以說,各個環節與建筑規劃空間的整合情況如何是非常重要的。   從立地條件環節來看,不管是地塊條周邊的道路交通組織這些硬件的條件,還是流通環境的特征和流通環境的變化,都是會隨著時代和時間的變化而變化。從消費者的角度,也就是實際在這里消費的實際消費者的角度去看,店鋪的立地條件,比如這個地塊周邊的基礎環境,規劃設計方面對這個地塊的限制,比如它的限高、容積率等等,同時因為消防、因為環境,還會帶來的一些相關的法律法規這樣的限制。而這都需要在最初就制定好相關的指導性策略。從商業立地的條件上來看,要明確這個項目置于城市的定位。即這個項目將來在這個城市整體的功能上去擔負著什么樣的責任。所以從這個角度來了解這個城市的現有特征是十分重要的。同時,這個城市現有的商業集中中心或者商業集中區,也是一個方面。現有商業集中區跟項目之間是什么樣的對比關系?在商業集中區之外,其他的現有的商業集中商圈或者商業集中地又是什么狀態,在這個過程中有更多的是通過市場調研,市場分析的手法,通過前期工作來去對項目進行戰略性的規劃。店鋪的戰略性的經營規劃,會直接跟商業設施的規劃聯系在一起。

  最后,商業建筑策劃不僅要解決整個項目的建筑空間問題,也要考慮解決項目的具體使用。在店鋪經營規劃的思考過程中分成很多階段來進行。不管是開發一個商業項目也好,還是將來要開這些店的零售、經營企業,它們能夠向這個社會的消費人群提供什么樣的服務或者是產品?一些中小開發商在缺少品牌效力和創新能力的情況下,迫于經營和生存壓力,受利益的驅使,采取急功近利的做法,超常規、大體量開發商業用房.但商業地產與住宅項目不同,除了要求開發商具有雄厚的資本外,還要求開發商熟悉商業運作規律,能夠有效地將住宅與商業地產整合,具備經營商業和地產活動的復合能力,具備及時調整投資策略的能力,以降低經營風險,增強經營的穩定性。

  三、整合商業地產消費文化設計價值

  了解項目的資源狀況是首要的,但如何將項目所在區域的文化資源優勢變成市場優勢?項目的文化吸引力在當前越來越成為一種趨勢,要做到尊重文化就必須了解項目區域所具備的明顯或含蓄的消費文化。這就要求開發商、策劃人員、設計人員融入當地生活,利用不同的文化特征作為細分變量。此階段更強調對區域文化的挖掘和提煉。企業根據自身的使命目標、競爭優勢,確定目標顧客群體,再通過顧客需求分析,更加透徹地研究目標顧客群體的生活方式、審美情趣、消費觀念、思維方式等要素,從中提煉出最核心或最具個性特色的文化特征。只有尊重當地的文化,項目的宣傳、招商才能更容商業建筑空間形態規劃、主力店及非兼容空間特種業態店預備招商執行與專案設計事務所進行設計對接、經營管理模式分析、市場推廣、問題型商業項目的重新定位易被接受,其目的性才能更加明確。

  商業建筑雖然屬于一種高度市場化、商業化的建筑類型,但在創造體驗消費場所這方面,應特別重視建筑的藝術處理。這里不僅僅是指專業角度的藝術追求,還包括大眾藝術、流行時尚等。建筑藝術是一個地區和一個時代文化藝術表現中最宏大、壯觀也最生活化的載體。直接對人們的心理、生理施加影響。對于大型商業地產項目而言,應成為當地的具有鮮明文化內涵的建筑物或建筑群體甚至城市區域,并創造延續建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。在商業建筑的空間效果營造中,必須調動一切藝術的、技術的手段,并著重于空間尺度、空間氣氛的表現。在室內外空間的結合以及建筑與環境景觀的結合等方面達到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協調,并促進人與建筑及空間環境的互動。如商業內部空間設計具有明確功能要求,同時也要求有不同風格和特色變化的室內設計。商業內部空間設計還包含了更多的功能要求和市場特色,通過造型、色彩、聲光電和新材料的綜合運用對商業空間進行設計,從而達到對商業購物、娛樂和展示等空間的整體設計效果。

  市場的模式不是一成不變的,它遵循商業發展的“進化論”——物競天擇,適者生存,一個市場必須通過不斷升級來滿足商戶的經營需求和消費者的購買便利。市場的競爭是殘酷的,優勝劣汰永遠是市場的主旋律,對于商業地產的開發經營和建設同樣適用,商業地產項目走在市場的風口浪尖,只有接受市場的檢驗,不斷改進自己的產品,優化自身的購物環境,提高配套服務水平,才能立于不敗之地。

  參考文獻:

  [1]王晉:商業地產開發模式的比較與分析[J].經濟論壇, 2006,(01)

  [2]王珍蓮:新時期我國商業地產開發模式走向研究[J].建筑經濟, 2007,(07)

相關推薦
香港六合彩波表